Piaţa imobiliară va reintra în blocaj în şase luni după ce îşi va reveni

Sunt din ce în ce mai mulţi cei care înţeleg şi spun că viaţa de după criză va fi cu totul altfel decât cea care a fost până la criză.

Mă întreb însă în ce măsură această regulă se va aplica şi pieţei imobiliare.

Pe de o parte, potenţialii cumpărători speră că preţurile nu vor mai ajunge niciodată la nivelurile astronomice, fără nicio legătură cu realitatea, la care se situau în anul 2008.

Pe de altă parte, îi avem pe vânzători care, fie că au construit blocuri sau au cumpărat locuinţe la preţuri mari, fie pur şi simplu vor să-şi vândă proprietăţile, vor să obţină un preţ cât mai mare. Dar cât mai mare. Atât de mare încât chiar şi acum, când băncile nu mai dau credite, scad salariile, iar concedierile la stat sunt în toi, se mai trezeşte câte unul să spună "Ce criză? Gata criza. M-am săturat de criză, creştem preţurile şi aia e!"

Spunea astăzi, la conferinţa pe imobiliare din cadrul Zilelor Biz, Ilias Papageorgiadis, director executiv la More Real Estate, că povestea asta cu imobiliarele este o problemă de mentalitate. El crede că, dacă astăzi băncile ar reîncepe să dea credite imobiliare într-o veselie şi dacă salariile românilor ar ajunge la nivelul de dinainte de criză, s-ar repeta exact acelaşi scenariu care a dus la cădere şi blocaj. Papageorgiadis spune că, brusc, tot mai mulţi oameni s-ar îmbulzi să-şi ia o casă, iar vânzătorii vor creşte pretenţiile la fel de nejustificat ca înainte de 2008. "În şase luni, piaţa va fi din nou în blocaj", spune el.

Dacă până astăzi eram convinsă că bubble-ul imobiliar din România s-a încheiat, azi am început să mă îndoiesc. Se pare că ne-am grăbit să-i cântăm prohodul: este doar în moarte clinică.

Casele americanilor vor pierde o cincime din valoare, în 2010

Vreau să prezint o viziune interesantă asupra pieţei imobiliare din SUA. Nu fac decât să reiau ce ne-a prezentat astăzi, la conferinţa de presă, Cristian Ionescu, country manager Coface.

Cică anul acesta macroeconomiştii aşteaptă o scădere cu încă 15-20% a preţurilor caselor din America. De ce?

Păi, între 1890 şi 1996, preţurile caselor medii din SUA au crescut doar cu valoarea inflaţiei.

Iar între 1996 şi 2006 au crescut cu 70%, fenomen cunoscut mai bine ca bubble-ul imobiliar. Astfel, preţurile încă nu au ajuns la nivelul actualizat doar cu inflaţia, ci sunt cu 15-20% peste această medie.

Astfel, americanii vor mai pierde din bogăţie şi vor fi în continuare reticenţi în a cheltui banii pe consum, mai spun economiştii.

Sunt tare curioasă dacă şi dacă da, atunci când, va ajunge şi în România ca preţul caselor să crească doar în ritm cu rata inflaţiei. Este adevărat că în ultimii ani şi veniturile românilor au crescut simţitor. Dar, cu toate acestea, preţurile la imobiliare o luaseră razna bine de tot. Adică este aproape la fel de scump să închiriezi sau să cumperi un apartament la Bucureşti ca şi în orice altă mare capitală europeană. Păi, domnule, ei au condiţii, au suprafaţă de locuit, au servicii în oraş, nu ca aici...

Oricum, epoca în care apartamentele vechi făceau regula pe piaţă se apropie de sfârşit. Asta pentru că se lansează tot mai multe locuinţe noi.

„Prima firmă”, la promoție de 10 lei bucata

Mă întrebam, pe la jumătatea lui august, ce mai urmează după „Prima casă”, „Primul siloz” și primul frigider (televizor, canapea - whatever)?

Ei uite că imaginația autorităților nu a ajuns încă la fund. Astăzi, ministrul pentru IMM, Constantin Niță, a anunțat propunerea sa privind „Prima firmă”. E drept, a avut inspirația (sau neinspirația?) să nu o numească „Prima firmă”, dar, în esență, este pe acest minunat principiu de marketing bazat pe „primul”.

Pe scurt, ce presupune „Prima firmă”:

- pentru tinerii de până în 35 de ani, care nu au mai avut o firmă până acum

- capital social de 10 lei

- timp de trei ani, scutire de impozitele pe profit şi pe salarii

- scutire de taxe vamale

- credite cu perioadă de graţie

Sunt tare curioasă care va fi următoarea găselniță pe principiul „prima/ul”.

De la „Prima casă” la primul siloz, tractor, mașină și șifonier. Care dă mai mult?

Programul „Prima casă” sună într-atât de bine încât putem spune că a devenit un concept de marketing. Iar oamenii politici și cei de afaceri au dat startul unei întreceri în care fiecare vrea să fie Primul care dă cea mai bună și realizabilă idee din X litere care începe cu „Prima/ul”.

Asta pentru că, repetată la nesfârșit, sintagma a devenit familiară urechilor românilor. Repede după „Prima casă”, Ministerul Agriculturii a venit cu „Primul siloz”, program care este deja pus pe roate.

Pentru ce urmează după asta singura limită este imaginația fiecăruia.

Ostahie de la Altex visează un program similar pentru bunurile necesare utilării locuinței, respectiv mobilă și produse electrocasnice. Cum s-ar numi un astfel de program guvernamental? „Primul frigider”? „Primul televizor”? „Prima mașină de spălat”? sau „Primul pat sau șifonier”? Mă întreb cum ar putea dovedi cumpărătorul că nu a mai avut înainte un televizor, un pat sau o mașină de spălat? De altfel, să dea statul garanții pentru oricine vrea să-și cumpere o mașină de spălat de 1.000 de lei ar însemna să încurajeze creditul cu buletinul, primul pe care oamenii renunță să-l plătească atunci când ajung să aibă mai puțini bani.

Astăzi și președintele Traian Băsescu a dat frâu liber imaginației. În vizită la Tractorul Brașov, el a spus că ar fi benefic un program gen „Prima Casă” și pentru „Primul tractor”...

Pentru cine este programul „Prima casă”

Stop-cadru. La circa o lună de la lansarea programului „Prima casă”, prin care Guvernul garantează creditele imobiliare în limita sumei de 60.000 de euro, constatăm un lucru interesant: ideea „Prima casă” a fost înțeleasă prost. Aici mai putem spune și că a fost comunicată intenționat să se înțeleagă prost.

Dar cel mai bine vin cu un exemplu concret. Un broker imobiliar spune că este sunat chiar și de indivizi care îl întreabă cui trebuie să-i dea numărul contului bancar pentru ca statul să-i vireze suma cu care să-și cumpere apartamentul. Din această cauză, de când cu „Prima casă”, pentru acest om a ajuns o teroare să mai răspundă la telefon.

Și la compania de brokeraj de credite Kiwi Finance vin clienți care au înțeles că oricine poate accesa un împrumut garantat de stat, vin chiar și șomeri convinși că statul o să le garanteze împrumutul în limita a 60.000 de euro.

Ceea ce Boc a evitat să comunice este faptul că tot banca este cea care dă verdictul: poate sau nu persoana X sau Y să ia creditul. Adică, pot lua un credit imobiliar exact aceleași persoane care puteau să ia un credit și până la lansarea programului „Prima casă”.

Din această cauză, în prezent, zeci de mii de români, de toate categoriile sociale, dau târcoale băncilor, mânați de intenția de a profita de promoția preelectorală a Guvernului și de a-și lua o casă prin acest program.

În concluzie, ca să te califici pentru un credit imobiliar din familia „Prima casă”, trebuie să ai, în primul rând, un salariu mare (circa 600-700 de euro pe lună) și un serviciu sigur (că previziunile privind șomajul sunt sumbre). Cel mai indicat este să mergi la mai multe bănci, deoarece fiecare are propriile sale criterii de evaluare: venituri luate sau nu în considerare, dacă acceptă sau nu codebitori, gradul de îndatorare maxim acceptat etc. Și, cel mai important: „PRIMA CASĂ” NU ESTE PENTRU TOATĂ LUMEA, în niciun caz pentru românii cu venituri mici.

Casele pentru tineri - o mare țeapă

Statul român, contrar teoriei, acționează de cele mai multe ori împotriva individului. Iar propunerile menite să-i ajute pe cetățeni sau pe firme o fac numai în aparență. În fapt, după bunele intenții se ascund interese care într-adevăr ajută, însă nu pe cei mulți și săraci, ci pe cei puțini care au deja. Pe principiul drumul spre iad este pavat cu intenții bune.

Informațiile disponibile referitoare la programul prin care tinerii își pot cumpăra locuințe prin credite ipotecare garantate de stat în limita a 60.000 de euro) acțiune derulată prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM) sunt puține și lasă loc de multe interpretări.

Voi enumera ce mi se pare dubios în toată povestea asta (cu mențiunea că nu știu mai multe decât știți și voi despre proiectul guvernamental și sunt în așteptare de noi detalii)

1. Ce se întâmplă în cazul în care persoana care a contractat creditul garantat de stat nu mai are capacitatea să-l plătească? Înțeleg că statul, dacă și-a asumat responsabilitatea, va achita datoria către bancă, dar ce va face în continuare cu acel client? Îl va executa silit? Îi va pune propriri pe conturi și îi va da amenzi și penalități astfel încât nici nepoții lui să nu scape de datorie? S-ar putea ca omul, în cazul ideal în care statul nu este părtinitor, să prefere să fie certat cu o bancă decât cu însuși Statul.

2. Va exista o entitate care să verifice în ce măsură este insolvabilă persoana care declară că nu mai are capacitatea de a rambursa creditul, ajungând astfel să beneficieze de garanția statului român? Dacă nu, înseamnă că oricine va putea să renunțe să mai dea ratele, după câteva luni de la contractarea creditului și nu va avea de suportat nicio consecință negativă. Cu o pilă la bancă, casa este vândută unui apropiat al persoanei în cauză cu 20.000 de euro, iar statul suportă diferența de 40.000 euro. Sau, casa este scoasă la licitație și o cumpără un alt apropiat al băncii, de data asta din piața imobiliară... Altfel spus, noi românii vom plăti din buzunarul nostru, prin taxe și impozite, pentru chilipirurile unora.

3. Ce schimbări aduce măsura pentru cetățeanul care contractează creditul ipotecar? Din moment ce banca nu l-a considerat în măsură să ia un credit pentru casă până acum, înseamnă că nu are capacitatea de a-l rambursa. Cu ce l-ar putea ajuta garanția guvernului să ia creditul? Mi-e greu să cred că, în România, vor oferi credite cu dobânzi mai mici decât cele de pe piață.

În acest context,

4. Mai rămân în picioare condițiile de creditare impuse de BNR și pe care le au în vedere băncile în prezent, când evaluează dosarele? Dacă da, măsura este inutilă (omul își putea lua oricum credit, fără garanția statului), iar dacă nu, înseamnă că este o iresponsabilitate să dai credite unor oameni care nu le pot rambursa și astfel pregătim terenul pentru o criză subprime.

5. De ce a apărut proiectul Credite garantate de stat pentru casele tinerilor exact acum? Nu știu să fi fost pe ordinea de zi un asemenea proiect. El a apărut din pământ din iarbă verde exact după a doua rundă de discuții cu băncile străine, de data asta la Bruxelles, săptămâna asta, după cea de la Viena. Nu credeți că băncile-mamă au condiționat menținerea banilor în România de aceste garanții de stat?

În concluzie, au de câștigat băncile și jmecherii din imobiliare bine văzuți și integrați în actuala guvernare. Statul e liantul dintre ei. Aici statul joacă de partea lor și împotriva cetățeanului: crește prețurile caselor și asigură creditele pentru bănci. Pe români îi îndatorează și mai mult. Oricine face un simplu calcul, constată că în această perioadă nu merită să-ți faci un credit, deoarece dobânzile sunt prea mari și vor scădea mult în următorii ani.

De ce vor scădea chiriile în București

Piața vânzărilor și piața închirierilor sunt lucruri diferite, dar interdependente.
Dacă foarte multe persoane și-ar cumpăra case, ar scădea cererea pentru apartamente de închiriat și chiriile ar lua-o în jos. După același principiu, dacă nimeni nu mai cumpără locuințe, crește presiunea pe proprietarii care au apartamente de închiriat, iar în consecință, aceștia măresc chiriile.
Acum e vreme de criză. În București se concentrează administrația multor companii care își au unitățile de producție în țară. Totodată, Capitala produce o mare parte din economia României. Așadar, criza va lovi Bucureștiul ceva mai târziu comparativ cu alte orașe din țară. Chiar dacă va fi mai puțin adâncă decât în alte orașe din țară, criza nu are cum să nu se simtă și în Capitală. Potrivit datelor Agenției de Ocupare a Forței de Muncă, în ultimele luni, în București au fost disponibilizate 106 persoane. Iar pentru următoarele câteva luni vor mai intra în șomaj încă aproape 5.000 de oameni, conform cifrelor anunțate de angajatori.
Deci, fără un loc de muncă în București și fără pespective de a-și găsi un job în perioada apropiată, cei care nu au o locuință în oraș vor fi nevoiți să revină la locurile de baștină, cel puțin pentru a reduce costurile cu chiria și cu traiul în București, așteptând să treacă criza.
În plus, nici studenți nu vor mai veni atât de mulți începând din toamnă. Câți părinți șomeri credeți că vor putea să-și mai țină copiii la facultate pe locuri cu taxă? Rectorul ASE din București deja ia în considerare reducerea cu 600 de locuri a numărului de studenți pentru tura care va începe studiile universitare din toamnă. Alte universități încă nu au anunțat nimic, însă când vor constata că taxele de studii sunt din ce în ce mai greu de plătit, vor fi nevoite să ia decizii rapide.
Astfel, nici studenți nu vor veni atât de mulți ca până acum.
Și când nu este cerere... Proprietarii, chiar dacă au fost obișnuiți să ia chirii mari, nu vor avea de ales. 200 de euro care vin lunar sunt mai buni decât 350 de euro imaginari. Mai ales pe timp de criză.